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杨夫立:物业税未必能降低房价

 

CCTV.com  2009年06月18日 07:40  进入复兴论坛  来源:新京报  

 

  据《东南商报》报道,财政部权威人士日前表示,物业税属于房地产税,在很多国家是主流税种,“推出物业税是迟早的事情。”

  随着5月财政收入由负转正,扩充税源的呼声又渐渐出现。作为空转许久的物业税,自然再次进入注意力焦点。

  有媒体和专家解释,物业税可简单地理解为“把本来一次性交70年的‘土地出让金’分成70年来收”,这样就大大降低了房地产开发成本,将降低房价,同时也会遏制房地产投机。这种说法,也在社会上广为流传,让公众充满期待。

  但是,幻想终究只是幻想,让我们拨开迷雾,先弄明白物业税与土地出让金的关系吧。

  实际上,正在推进的物业税改革,不会将土地出让金并入其中。房地产开发商取得土地,仍需一次性缴纳土地出让金。

  物业税和土地出让金是完全不同的范畴。土地出让金是土地所有者出让土地使用权的交易价款,解决的是土地市场配置和土地产权交换问题;而不动产税(物业税)的目的是在市场配置土地资源的基础上,提高土地的保有成本,促进集约利用,解决的是收益再分配问题。因此,不能互相替代,开征物业税并不会取消土地出让金。

  从开征物业税的西方国家和香港来看,一次性向土地所有者支付地价后,购房者还需每年缴不动产税(或物业税)。因此,土地的拍卖跟物业税并没有什么关系,土地招拍挂的价格依然可以拍得很高,但并不意味着以后物业税就不会征收。

  并且,以物业税取代土地出让金也不具备操作上的可行性。取消土地出让金,政府将如何分配土地资源?是否又将回到计划经济时期的土地无偿分配体制?如果政府无偿分配土地,也就意味着土地不是财产,土地使用者就无法将其作为资产转让、抵押,也将引起更大的金融风险。此外,如果土地无价,作为不动产税的物业税将何从计征?

  众所周知,土地出让金是目前地方政府的主要财政收入之一,占到许多地方政府收入的50%以上。但是,地方政府通过土地出让得到的土地收益是一次性的。

  当这项地方政府主要财源逐渐枯竭的时候,为了维持地方政府的开支,开征房产的财产税———物业税成了不二的选择。实际上,财产税才是维持城市长期发展的一个稳定的重要资金来源。在很多国家,财产税在地方政府的税收中占有很大的比例。例如,上世纪70年代的美国,财产税占到地方政府税收的70%。

  目前中国的物业税改革正处于方案设计阶段。基本可以确定的是,将中国现行的城镇土地使用税、房产税和城市房地产税加以整合,建立统一的物业税,并对征税对象和计税依据进行市场化的改革,这个方向是确定的。物业税的开征不论是在短期,还是在中长期,对地方政府的财政收入都将起到积极的作用。但是,它对房价的实际影响还很难说。

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责编:任钊奇

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