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马涤明:“刚性需求”作筹码,胜算几何?

 

CCTV.com  2009年04月17日 07:59  进入复兴论坛  来源:银川晚报  

  房地产商任志强日前在博客上发布《批判〈北京蓝皮书〉》一文表示,房地产市场具有刚性需求,而且北京购房人具备支付能力,单纯讨论房价收入比没有意义,还需将房改时低价获得的存量房记入居民的购房支付能力中。(4月15日《中国证券报》)

  楼市是否出现了“小阳春”,近期的楼市反弹能否持续下去,这两个问题被争论得十分激烈。然而,不管目前的楼市气候算不算“小阳春”,至少出现了回暖迹象,这种回暖对于地产业来说是一个机会。业内该如何看待这一机会,是乘势涨价,以期再现昨日的辉煌,还是顺势降价,趁机消化积存过多的存量,两个方向上作何选择,不论整个地产业,还是具体到每个地产企业,都是一个需要审慎把握的问题,因为有些机会可能失不再来,比如现在的“小阳春”也好,稍现的回暖迹象也好。

  任志强、潘石屹等业内大佬,其影响力很是了得,发表的言论举足轻重。如果他们坚持乘势涨价的观点,可能不利于楼市深度调整与房价的理性回归。当然,任先生一班人士一直不同意调整,亦不承认有什么“理性回归”的概念。任先生本人始终咬定“刚性需求”不放松,认为只要“刚性需求”存在,手里有多少房子都不愁卖,所以他不止一次地表示“我的房子坚决不降价”。不用说,“刚性需求”是任先生乃至很多地产商博弈的筹码,以至于因此 否定讨论房价收入比的意义。

  房价所以坚挺而不见底,甚至稍现暖意便乘势涨价,揣摩着“刚性需求说”,我终于闹明白这其中的“硬道理”:不怕你不买房,因为你有需求,且是“刚性”的,“和吃饭一样”。所以地产商无法相信人们宁愿饿死也不吃饭,所以就“坚决不降价”。把住房需求比作“吃饭需求”,这太绝对了,二者只有相似而不存在等同——没有饭吃人很快会饿死,但没有房住或不买新房子,人还是可以坚持活下去的。如果你以饭碗作筹码同可能饿死的人博弈,你百分之百会赢;拿住房“刚性需求”作筹码同没房住或没有新房子的人博弈,他至少能坚持到明天或后天,所以这不是一回事。

  有专家说:“任志强把需要和需求弄混了”。是的,抛开经济学概念不谈,讲点通俗的道理:需要是天然存在的,而需求则必须通过付出或支付取得;因此房价收入比这个问题就回避不得——你的房价超出了我收入的十几倍、几十倍,我纵有多么强烈的“刚性需求”,如果买不起,我也只能怀揣需求而望房兴叹。

  再有,有经济学家认为:“以为供求关系能够决定资产价格,是对现代金融学彻头彻尾的误解。我们今天的许多问题其实不能从供求关系的角度去理解,只能从现代金融学有关预期的思想出发去解决。”如果这种观点成立,那么以“刚性需求”坚挺房价的思维,就又多了一个被否定的依据。

责编:任钊奇

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